上海邹连香律师 {{"www.wohelaw.com".substring(7)}}
  1. 首页 > 合同纠纷

曾享受过私房动迁利益,是否影响同住人认定?

作者:邹连香律师 日期:2022-08-12 16:47:10

一、【案情简介】

2021年1月,系争房屋被纳入征收范围,原告管某作为承租人与征收人上海市虹口区住房保障和房屋管理局、征收实施单位上海市xx事务所有限公司签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》。后因各方对房屋征收利益无法达成一致意见,原告等五人起诉,要求分割系争房屋征收利益。原告五人提出诉讼请求:依法分割上海市虹口区XX路XX弄XX号公房房屋(以下简称系争房屋)价值补偿款、各类奖励补贴等共计4,466,402.33元,该款项已用于产权调换,位于XX路XX弄XX栋XX单元XX号XX室、XX路XX弄XX栋XX单元XX号XX室房屋各一套,要求均归原告五人共同共有,五原告间利益分配不需要法院分割,产权调换房屋差价共计828,667.57元由承租人管某五人共同负担。

 

原告

被告

管某

王某

达某某

翁某某:系王某之女

管某1

 

周某某

 

管某2,系管某之子

 

二、【法院查明事实】

1.系争房屋系公房,1984年5月,由原告管某的父亲所在单位考虑管某某家庭原住房双阳路XX村XX号(出租私房)拥挤困难,增配给管某某、潘某夫妻,具体租赁部位二层东厢亭子间、室内阁,面积分别为13.8、11.1平方米,公用底层灶间、晒台。迁入户籍两老(管某某、潘某)。1995年2月,管某某去世,潘某于同年6月申请变更成为系争房屋承租人。2020年5月29日,潘某报死亡后,系争房屋于2020年8月变更承租人为本案原告管某。    

2.2021年1月,系争房屋所在地区被列为征收范围,原告管某作为承租人与征收人上海市虹口区住房保障和房屋管理局、征收实施单位上海市XX事务所有限公司签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》(以下简称征收协议),系争房屋居住面积24.9平方米,换算建筑面积38.35平方米。房屋价值补偿款3,342,177.33元(包括评估价格2,241,365.75元、价格补贴672,409.73元、套型面积补贴876,675元);协议书包含按期签约奖、搬迁费、不予认定建筑面积材料补贴、集体签约搬迁奖等奖励合计661,050元,装潢补偿为19,175元;2021年3月结算单上另有集体搬迁奖超比例递增部分、按期搬迁奖、临时安置补贴等434,000.00元。考虑该户在册户籍人员7人,一证一套的用房规定解决不了该户实际情况,申请拆套。签约人管某选择房屋产权调换,以征收补偿款换购XX路XXX弄X栋西单元X号XXXX室房屋,建筑面积77.95平方米,房屋总价1,700,617.50元;位于XX路XX弄XX栋XX单元XX号XX室房屋,建筑面积73.65平方米,房屋总价3,594,452.40元。尚需补差价838,667元。

......

 

三、【法院裁判理由】

法院认为,根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的规定,征收居住房屋的,公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有;而共同居住人是指在作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。 

本案当事人的户籍均在系争房屋,但根据XX村XX号拆迁协议、住房调配单,管某、达某某、管某1已于1996年享受了XX村XX号的动迁安置;XX村XX号房屋原为管某某承租的他人私房,管某某增配系争房屋后,迁出户籍,XX村XX号房屋承租人变化为管某,但XX村XX号房屋性质为他人私房,该房屋拆迁,、达某某获得安置应作为两人已享受动迁安置,不符合系争房屋同住人认定条件。至于管某1当时未成年,于2000年7月将户籍迁入系争房屋,但并未实际居住,周某某因与管某1结婚迁入户籍,管某2出生报入户籍,管某2系原始承租人的第四代,上述三原告均未实际居住系争房屋,亦不符合系争房屋同住人的认定条件。被告王某作为知青子女户籍自江苏迁入系争房屋,符合政策规定;由原始承租人管某某作为监护人生活居住系争房屋,无须征得管某同意。其与翁某2结婚后,翁某2父亲名下XX村XX号私房拆迁,其中一套房屋由翁某2以联建公助方式取得使用权,虽备注新房分配人员为翁某2、王某、翁某某,但XX村XX号房屋性质为私房,且权利人为翁某2父亲,即使王、翁某某作为新配房人员,亦不认为王、翁某某享受过动迁安置。至于王某结婚后搬离系争房屋,并不意味王某丧失离婚后回系争房屋居住的权利。王某携女在外租房的客观原因为原告将系争房屋出租,原告与王某非直系亲属等因素,不影响对王为系争房屋同住人的认定。翁某某系原始承租人的第四代,离婚协议约定翁某某随翁某2共同生活,实际亦未在系争房屋生活居住,某某不作为系争房屋同住人认定但翁某某已成年,可按与王同一家庭综合考虑。

综上,考虑本案实际情况,结合审理中,原告、被告关于征收补偿利益其内部不需要分割;被告要求获得慈竹路房屋进行安置的答辩意见,本院酌定原告管某、达某某、管某1、周某某、管某2分得虹湾路房屋,承担相应差价;被告王某、翁某某分得慈竹路房屋。

 

四、【裁判依据】

关于同住人“他处有房”的认定,2004年《上海高院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》指出,作为征收补偿对象的公房“同住人”,是指在被征收居住房屋处有上海市常住户口,已经实际居住一年以上,且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。那么,如何认定“他处有房”呢?

关于征收补偿对象的同住人范围仍应按照上述执法意见确定。为鼓励居住困难的人通过自己努力改善居住条件,这里的“其他住房”应限定为福利性质的房屋,公房同住人在他处购买的商品房不属于“他处有房”。

职工向工作单位承租单位职工宿舍,虽然职工与单位之间形成租赁关系,但双方并非基于福利分房形成的公有住房租赁关系。职工一般不办理公房调配手续,也没有取得公房租赁凭证,故一般不应视为“他处有房”。公房同住人在他处因私有房屋征收而分得的安置房,原则上不属于“他处有房”,但在私房征收中享受过托底保障等福利性政策的除外。

实践中,有的当事人在未成年时曾与父母共同受配过公有住房(甲房),在成年后又分得另外一套公房(乙房),在确定乙房同住人范围时,该当事人是否会因为曾经受配甲房而被认定为“他处有房”存在一定争议。会议倾向性意见认为,未成年人与父母共同受配公房时,未成年人并非作为独立的民事主体获得住房福利,而是附随于父母的居住利益,故原则上不属于他处有房,不影响其成年后所获得公房在征收时同住人的认定。

 


随便看看